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临建字〔2018〕56号

尊敬的杨晓娟、李志华、王维浩、杨程明、申庆林委员：

你们在政协临沧市第四届委员会第一次会议上提出的《关于规范物业管理行为，提升物业管理水平建议的提案》（第41056号）收悉，你们的建议很好，感谢你们对住房和城乡建设工作的关心与支持。现就你们提出的建议答复如下：

一、关于以社区为单元，构建起规范合理的物业和业主的良好关系的问题

市、县（区）住建局将紧紧依托街道、社区基层组织，充分发挥社区基层组织贴近、深入群众的工作优势，把社区内发生和出现的物业矛盾和困难解决在社区基层，把物业管理有机的融合入社区管理，以社区为基础努力构建现代新型社区物业管理体系。根据中央、省的政策和法规精神，结合临沧实际情况，我们将积极创新思路，开创新办法，逐步建立统筹协调指导在市级、责任落实在县（区）、工作推进在乡镇街道办事处、化解问题在社区的新型社区物业管理体系，其他相关行政部门按照各自职责分工，加大社区内的行政管理和执法力度，支持社区和物业企业加强小区管理，形成以社区为单元，构建社区居委会、业主委员会、物业服务企业三者互为一体、相互促进的“三位一体”机制，把社区内发生和出现的矛盾困难解决在社区基层，建立起规范合理的物业和业主的良好关系，打造全社会共同关注共同参与物业管理工作新局面。

二、关于依法依规物业管理，建立起有责任心的物业管理队伍的问题

一是市、县住建部门将依据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规规范物业服务企业，健全全市范围内物业服务标准和服务规范，规范物业服务合同行为，明确物业服务企业的责任边界，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高服务水平，切实改善小区环境面貌，提高群众居住质量，创建文明、整洁的居住环境。明确业主和物业服务企业的权利和责任，指导小区成立业主委员，实行业主自治，调动广大业主对治理小区的积极性和自觉性，从而建立小区管理工作的长效机制，维护业主的正当权益。

二是市、县（区）住建部门将按照国务院和省政府关于简政放权放管结合优化服务的相关工作部署和《云南省人民政府行政审批制度改革办公室关于取消一批行政许可事项的通知》（云审改办发〔2017〕7号）等文件要求，在取消物业管理资质认定工作后，通过加强事中事后监督、加快物业服务企业行业标准建设，推进社会信用体系建设，建立健全跨部门失信联合惩戒机制，对失信企业作为重点监管对象，建立常态化暗查暗访机制，不定期开展抽查。建立物业管理企业诚信档案、物业管理企业经理信用档案和准入、退出机制，监督物业管理企业和从业人员履行《物业服务合同》情况，督促物业企业按照《物业服务合同》约定的标准提供质价相符的服务，提高管理服务水平。同时，继续对物业管理从业人员进行培训，提高从业人员素质，努力造就懂管理、善经营、精业务、守道德的物业管理队伍。

三、关于树立新风提倡文明，建立起和谐的小区生活氛围的问题

小区文化建设是营造文化氛围，提高居民素质、生活质量和小区文明程度的一条重要途径，是构建和谐小区的灵魂。创建和谐小区离不开文化的支撑，推动小区文化建设，繁荣小区文化，已成为广大居民的广泛共识和强烈愿望。

一是我们将会同文化、新闻、公安媒体等部门，紧紧依托乡镇街道办事处、社区基层组织，充分发挥物业服务公司服务职能，用社会主义核心价值观统领小区精神文明建设，精心培育小区文化，培养良好的小区道德风尚和意识，营造和谐、文明的小区文化氛围。

二是抓活动载体，丰富小区文化内涵。文化娱乐活动是提高小区文化品位，增强凝聚力、陶冶情操、活跃居民生活的最佳途径。积极发挥文化活动的特有魅力和巨大潜力，通过文艺演出、体育活动等各种形式的集体活动提高居民的向心力与凝聚力使广大居民更加广泛地参与到小区文化建设之中，在小区营造着浓厚的共居共建氛围。

三是发挥住建部门职责职能，以“平安小区”为载体，着力打造一批“治安形势良好、车辆停放有序、卫生环境整洁、服务品质优良”的平安小区，不断提高物业管理服务水平，努力提升群众安全感和满意度。

四、关于加大对《物业管理条例》的宣传力度的问题

我们将坚持强化正面宣传引导，充分利用报纸、广播、电视、网络、小区宣传栏等媒介，广泛深入宣传《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等相关法律法规，召开多种形式的法律讲座、法律知识宣讲让广大业主知法守法，依法行使自己的权利和履行相关义务，积极配合物业服务企业做好管理工作，提高物业服务企业和从业人员法律意识、市场竞争意识，物业服务意识。营造依法管理、依法履行义务、文明有序的物业管理良好氛围。

五、关于加强领导，依法明确物业管理企业的职能和职责的问题

市、县（区）住建部门将根据《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等法律法规，按照属地管理的原则，落实各相关部门的职责，对辖区内物业管理工作全面负责；公安、环保、物价、规划、工商、卫生、城市管理等部门应按照各自职责，依法实施对物业管理活动的监督管理。各街道办事处、乡镇人民政府具体负责本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举，并指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，依法处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区管理、社区服务的关系。社区协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理方面的工作。建立社区居委会、物业服务企业、业主委员会（业主代表）三方协调机制，及时协调处理物业纠纷。

一是实行物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处、乡镇人民政府负责召集，由社区居委会、公安派出所、物业服务企业、业主委员会或者业主代表、住建部门等单位参加。联席会议主要协调业主委员会不依法履行职责的问题，物业服务企业在履行退出程序以及交接工作中出现的问题，物业管理区域内发生的突发事件、物业管理和社区管理衔接配合中出现的重大问题等。

二是规范物业服务企业管理行为。监督物业服务企业严格遵守投标承诺和《物业服务合同》约定，切实履行职责，提高服务质量，维护业主权益。对超出物业服务合同约定事宜，应与业主委员会协商确定后实施。要定期公布物业公共服务费和使用维修基金的收支账目，主动接受业主、业主委员会的监督。对物业服务区域内违反治安、环保、物业装饰装修和使用等有关法律、法规的行为进行劝阻和制止，并及时向相关行政管理部门报告，相关部门应及时进行协调处理。

三是规范物业服务收费。物业服务企业应严格执行国家价格政策，自觉接受价格、房地产主管部门及业主的监督，并按照规定及时向价格主管部门申请制定前期物业服务具体收费标准。业主大会、业主委员会要全面履行职责，既要监督物业服务企业规范经费收支，也要督促业主按时交纳物业服务费。各物业服务企业应认真落实物业收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按标准收费，规范费用支出。

四是建立健全行业诚信体系。进一步完善物业企业诚信档案管理办法，搭建物业企业诚信档案和信息发布平台，及时向社会发布企业诚信信息和不良信用记录。要逐步将企业诚信体系建设与项目评选挂钩，对信誉好、口碑佳的企业，在项目评选中予以优先考虑；对社会形象差、服务不规范、管理水平低的企业坚决予以清理整顿，依法实施处罚。进一步建立物业市场准入清出机制，努力形成竞争有序、优胜劣汰的发展环境。

六、关于依法成立业主委员会，并使其充分发挥作用的问题

市级住建部门将按照《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》，督促县（区）住建部门指导各住宅小区依法成立业主大会、业主委员会，使这项关系到群众利益、社区稳定的工作，更具规范性、操作性。引导业主大会，在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照合法程序选举热心公益事业、责任心强、有一定组织能力的业主进入业主委员会。规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，切实维护自身的合法权益。2017年锦绣江山小区建立业主委员会，促进了锦绣江山小区业主自治，物业管理规范化运作。目前，富丽家园小区、华旭小区业主委员会也在紧张有序的筹备中。

七、关于物管企业应当切实加强自我管理的问题

市、县（区）住建部门将督促指导物业服务企业建立市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制，促使物业管理企业练好内功，提高素质，强化管理，改善服务，建立科学高效的企业经营管理机制。利用市场规则淘汰服务水平不高、管理难上档次的物业管理企业，形成优胜劣汰的市场机制，为逐步建立起市场化、专业化、企业化和社会化的新型物业管理体制奠定基础。

市、县（区）住建部门将通过指导物业服务企业制定切实可行的培训规划，有针对性地开展物业服务从业人员培训工作，利用各类职业技能培训机构、房地产行业协会等组织，强化物业服务企业管理人员和专业岗位技术人员的理论知识、专业技能和职业道德建设，全面提高物业服务企业从业人员管理和服务水平以及综合素质。督促物业服务企业要建立定期培训学习制度，采取走出去、请进来的方式，结合企业自身实际，认真做好本企业物业服务从业人员的相应培训工作。支持辖区内高等院校、技工院校设置物业服务类专业，建设物业服务定点培训机构，培养满足现代物业服务业发展需要的专业人才。

充分发挥业主委员会监督职能作用，业主委员会应积极督促和协助物业服务企业履行合同和约定，协调处理业主和物业服务企业之间的矛盾、纠纷。住建、公安、规划、城管等部门将加强对业主委员会的对口业务指导和培训，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。

八、关于强化依法管理的问题

市、县（区）住建部门将开展经常性的物业管理检查活动，通过日常巡查和专项检查，规范市场行为、整顿市场秩序、查处违法行为，特别是对群众投诉举报、舆情监测渠道反映出来的情况和问题，要进行重点督促检查，严格依法查处侵害业主合法权益、挪用物业专项维修资金、擅自改变物业管理用房用途、不按规定收费等行为。对投诉较多的物管企业视其情节轻重，作出限制投标、限制新接管项目、清理清退出市场处理。鼓励支持企业之间的优化组合，加强物业从业人员的培训，提高行业整体业务素质。加强前期物业备案管理，严格执行前期物业管理招投标制度，稳步推进房地产开发与物业管理的分业经营。加强物业专项维修资金管理。加强对物业维修资金的使用监管，加大物业专项维修资金监管系统建设力度，努力提高管理水平和服务质量。

市、县（区）住建部门将进一步加强对业主大会和业主委员会指导工作，督促指导具备条件的小区尽快成立业主委员会，充分发挥业主大会和业主委员会的自治作用，处理物业管理矛盾纠纷，依法依规维护业主合法权益。

衷心感谢你们对我们工作的关心和支持，诚盼一如既往地关心和支持我们的工作，提出更多的宝贵意见和建议，为全市经济社会又好又快发展作出新的贡献。

附件：临沧市住建局办理政协委员提案征询意见表

临沧市住房和城乡建设局

2018年7月17日

（联系人：周付华 联系电话：0883—2157406）

附件

临沧市住建局办理政协委员提案征询意见表