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临建复〔2019〕37号

尊敬的李崇兴、周应宗、冶荣庆委员：

你们在市政协第四届委员会第二次会议上提出的《关于规范住宅公共维修基金管理使用的建议》（第42043号）交由我局办理，你们的建议很好，感谢你们对住建工作的关心与支持。你们在提案中提到了我市住宅专项维修资金申请使用存在“一是提取手续繁杂；二是大多数业主不知道住宅专项维修资金的归集、管理和使用状况；三是业主委员会没有正常运作，没人出头跑；四是住宅专项维修资金没有完全归集到管理部门，很多小区住户无法提取维修资金来对房屋进行修缮”等问题。根据我们调查了解，在住宅专项维修资金申请使用过程中，的确不同程度的存在以上问题。

一、关于住宅专项维修资金提取手续繁杂的问题

随着我国住房制度改革的全面推进，为保障住房售后的维修管理、维护住房产权人和使用人的共同利益，1998年，建设部、财政部发布了《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房〔1998〕213号），要求新建商品房、公有住房出售后应当建立共用部位、共用设施设备维修基金。2007年12月，建设部、财政部又发布了《住宅专项维修资金管理办法》（建设部、财政部令第165号）（以下简称“办法”），进一步完善了住宅专项维修资金的交存、使用、监督管理、法律责任，（建住房〔1998〕213号）同时废止。新出台的办法将原来“维修基金”的提法改为“维修资金”，在专项维修资金的使用方面，该办法明确规定：“住宅专项维修资金使用需经住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过。”此规定一是有利于充分保证业主行使权利，二是能够最大限度保证资金的使用安全。但在实际操作中要实现以上要求十分困难，无形中造成了申请使用难的现象。

就维修资金使用难的问题，市政协也高度关注，市政协主席李银峰同志在2019年5月14日省政协召开的“基层社会治理中的社区物业管理”远程民主协商会上，就如何有效解决住宅专项维修资金使用、操作这一问题，向省住建厅进行了提问。省住建厅分管领导就有关政策规定一一作了解答，并表示，省住建厅近期通过调研将尽快研究出台有效解决住宅专项维修资金管理使用的办法和意见。目前省厅调研工作已结束，有望年内出台新的政策。届时，我市将根据省住建厅的办法和意见，及时出台我市住宅专项维修资金的相关实施办法和细则。

二、大多数业主不知道住宅专项维修资金的归集、管理和使用状况的问题

目前我市的确存在对住宅专项维修资金相关政策宣传力度不够的问题，致使部分业主对住宅专项维修资金的相关政策和管理使用知晓率低。为有效解决这个问题，当前省住建厅与省建行已协商达成一致意见，由省建行开发住宅专项维修资金查询管理系统。拟建将住宅专项维修资金查询接入“一部手机办事通”，方便业主查询专项维修资金交存及使用情况。此外，我们在对房地产开发企业实施日常监管中，要求房地产开发企业在房屋开盘出售时各售楼部都将住宅专项维修资金的管理使用及权利义务告知业主，让业主在购房时就能充分了解住宅专项维修资金的政策。在下步工作中我局将加大对住宅专项维修资金管理使用的宣传力度，多形式、多渠道向全社会宣传《住宅专项维修资金管理办法》及相应的法律法规和政策，使广大群众知晓自己的权利与义务，扩大民众的知情权，使大家都知道住宅专项维修资金实际上是房屋和共有设施设备的“养老金”。通过宣传，使住宅专项维修资金的管理使用深入人心，让业主积极主动配合缴纳住宅专项维修资金，营造自觉缴纳、使用诚信、公开透明的环境，引导业主自觉维护自己的权益，进一步推动住宅专项维修资金制度的实行和健康发展。

三、业主委员会没有正常运作，没人出头跑的问题

业委会是一个自治组织。业委会“吃力不讨好”，很多业主都抱着多一事不如少一事的心态，要么不愿进业委会，要么进了业委会也不愿担当、不愿作为，业委会组建率低，这是一个全省共性存在的不争的事实。临沧主城区166个小区中只有18个小区成立了业委会，仅占11%；已成立业委会的小区中，大部分又因议事无场所、活动无阵地、经费无保障，业委会形同虚设。针对此问题，目前我局正在组织起草《临沧市物业管理办法》，在办法中进一步明确各部门职责，明确了业主大会和业主委员会的职责，进一步规范业主大会和业主委员会，明确在小区公共设施中留存业委会议事场所。业主大会与业主委员会的办公经费及业主委员会委员的补贴，从业主共有部分的收益中提取或者由全体业主承担。探索有偿担任业委会成员机制，让业委会议事有场所、活动有阵地、办事有经费、劳动有报酬。该办法目前已进入征求意见环节，我局将严格按照规范性文件制定和备案相关程序规定报市政府审定后，今年内出台实施。该办法出台后，将对调动业主参与自我管理积极性起到一定的推动作用。

四、住宅专项维修资金没有完全归集到管理部门，很多小区住户无法提取维修资金来对房屋进行修缮的问题

我市自2005年10月开展住宅专项维修资金归集，各级住建部门严格按照相关法律法规要求，设立住宅专项维修资金专户，并加强住宅专项维修资金的归集和管理，确保资金安全和保值增值，维护缴存业主的合法权益，保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用。截止2019年5月底，全市住宅专项维修资金归集金额20949.76万元，维修资金共支出470.08万元。由于我市自2005年10月才开展住宅专项维修资金归集，因此部分小区住宅专项维修资金没有归集，一是各单位原房改房、集资建房及2005年以前建设的部分商品房（如华旭小区）；二是个别小区由于开发商原因，没有及时将住宅专项维修资金及时交到住建部门维修资金专户（如临都上城）。

针对此问题，我局积极采取措施：一是对老旧小区加大宣传力度。多形式、多渠道宣传《住宅专项维修资金管理办法》及相应的法律法规和政策，使广大业主明了住宅专项维修资金是房屋和共有设施设备的“养老金”，能有效的保障住宅共用部位、共用设施设备的维修和正常使用；二是对全市老旧小区进行全面的摸底排查，区分不同类型小区不愿缴纳的具体原因，提出解决问题的针对性措施。2019年3月，市住建局下发《临沧市住房和城乡建设局关于开展住宅小区情况摸底调查的通知》，对全市老旧小区进行摸底排查，掌握全市老旧小区底数和基本情况，为下步老旧小区补交住宅专项维修资金提供准确的数据支撑，逐步扩大住宅专项维修资金的覆盖面。三是针对临都上城开发商没有将住宅专项维修资金及时交到住建部门维修资金专户等问题，2018年7月20日市住建局与市城乡规划局、市国土资源局、国家税务总局临沧市税务局等有关部门成立临都上城住宅小区信访案件化解领导小组，迅速开展工作，经查实，临都上城开发商临沧市金城房地产开发有限公司以代办费的形式违规向545户购房户收取契税，住建局工作组委托了临沧天外天律师事务所3名律师会同市住建局工作组深入小区住户做业主工作，通过做好解释说服工作，由小区业主对房地产开发企业收取的契税、维修基金及代办费进行司法诉讼要求清退；同时由开发商对业主拖欠的水电费、物业费情况进行司法诉讼追缴。目前小区业主有216户向临沧天外天律师事务所递交了委托书，临沧天外天律师事务所已向临翔区法院提供诉讼材料，其中已开庭审理2起。通过采取法律手段法律予以追缴，进一步保护业主利益。

你们在提案中提出的尽快制定住宅维修资金管理办法、逐步扩大维修资金管理覆盖面、进一步规范和完善物业维修资金监管体系、组建大修基金监督委员会四点建议非常好，下一步，我们将结合建议做好以下工作：一是待省住建厅出台有效解决住宅专项维修资金使用过程中问题的办法和意见后，我市将根据省住建厅的办法和意见，及时出台我市住宅专项维修资金的相关实施办法和细则；二是对全市老旧小区进行全面的清查了解，针对老旧小区的特点，区分不同类型小区的情况，通过全面分析，选择几个小区进行试点，总结经验，以点带面，稳步推进，逐步扩大维修资金管理覆盖面，不断提高维修资金的所有效率。三是加强住宅维修资金的监管，尽快完善住宅专项维修资金管理系统，进一步完善管理机制，明确专人管理，堵塞可能出的安全漏洞，严格资金归集、管理、使用各个环节的监管，保障资金安全。适时开展住宅维修资金专项审计，向社会公开，确保资金安全，防范风险，切实维护好业主的合法权益。四是会同财政、审计等相关监督职能部门，广泛征求业委会、业主、法律专家、物业管理专家等方面意见，研究探索建立全市维修资金监督委员会，尝试维修资金管理模式突破和创新，推动我市住宅专项维修资金管理健康发展。

衷心感谢各位委员对我们工作的关心和支持，诚盼一如既往地关心和支持我们的工作，提出更多的宝贵意见和建议，为全市经济社会又好又快发展作出新的贡献。

附件：政协提案办理情况征询意见表

临沧市住房和城乡建设局

2019年6月27日

（联系人：陈昌鹤 联系电话：0883-2157406）

附件

政协提案办理情况征询意见表