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临建复〔2019〕62号

尊敬的俸静、王明娟、李智、俸亚玲、罗佳杰、黄应菊、李鑫、张有力、王昆、曾泽会、杨丽萍、杨阳代表：

你们在市四届人大二次会议上提出的《关于进一步完善临沧城市小区物业管理工作的建议》已收悉。首先，感谢你们对住建工作的关心与支持，你们在建议中就我市物业管理方面存在的问题作了阐述，主要是四个方面：一是立法不完善，竞争机制不健全，立法笼统；二是物业服务质量不高；三是物业收费公示不规范等问题；四是房地产管理工作中“责、权、利”未统一的问题。这些问题，点中了我市物业管理中存在问题的要害，必须引起我们行业管理部门高度重视，并尽快破解的问题。同时，你们给我们何规范和加强物业管理提出4点建议，一是完善健全物管法规体系，建立竞争机制；二是加强培训提高服务管理水平；三是建立物业服务收费报备和公示机制；四是建立物业服务行业的信誉评价机制。这些建议将对我们进一步规范物业管理工作起到积极的推动作用，我们将在今后的物业管理工作中加以贯彻落实。

一、我市物业管理的现状

近年来，我市认真贯彻落实国家、省级的物业管理政策、法规，物业管理制度机制了逐步建立，小区物业管理水平不断得到改善。

一是物业管理发展迅速。我市的物业服务行业始于2000年，随着城市建设步伐的加快和住宅建设总量的持续增长，物业管理服务业得到了快速发展，管理规模和企业数量逐步增加。截至目前，全市2000年以后建成的各类住宅小区有201个，面积783万平方米，物业管理覆盖率达70%以上；共有物业服务企业73家，物业从业人员2380人，备案成立的业主委员会38个。

二是物业管理制度建设得到推进。近年来，我市认真贯彻落实国家、省级的物业管理政策、法规，针对临沧市物业发展实际，先后制定出台了《临沧市物业管理暂行办法》、《临沧市建设局关于进一步规范住宅专项维修资金交存管理的通知》，有效规范了物业服务行为，加强了全市商品房开发项目住宅专项维修的交存管理，促进了全市物业服务行业的健康发展。2012年又下发《临沧市发展和改革委员会临沧市住房和城乡建设局关于贯彻云南省物业服务收费管理实施办法的补充通知》，全市物业管理服务收费管理得到了进一步规范。

三是业主的自治意识不断增强。加强对业主大会、业主委员会的指导，业主自治意识不断提高。根据《物业管理条例》和《业主大会和业主委员会指导规则》要求，各级住建部门认真做好规范和指导业主大会及业主委员会的组建工作，明确业主、业主大会、业主委员会的权利和义务，将业主自治活动纳入依法运行的轨道，促进业主自我管理、自我约束机制的形成，不断提高业主委员会自我管理和自治能力。截至2018年底，全市累计成立备案的业主委员会38个，主城区一些住宅小区也在酝酿成立业主委员会，通过成立业主委员会自主选聘物业服务企业。

四是住宅专项维修资金收缴制度得到有效贯彻落实。截至2019年5月31日，全市缴存住宅专项维修资金项目共235个，住宅专项维修资金归集总额20949.76万元，维修资金增值额288.27万元，已使用维修资金:470.08万元，目前账户余额20767.95万元。住宅专项维修资金制度的建立确保了房屋共用部位、共用设施设备的维修养护，保障了物业的正常使用。

二、我市物业管理存在的主要问题

随着住房改革的不断深化以及房地产市场的日益繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位越加突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着重要的作用，但与城市发展和人民群众对美好生活的向往相比，还存在一定的差距。

（一）政策法规不健全，体制机制不顺畅。2007年出台的《临沧市物业管理暂行办法》，已难以指导解决近年来物业服务行业发展中凸显出来的矛盾和问题，无法适应当前物业管理的需要，特别是物业管理部门职责，企业职能，业主大会和业主委员会的关系、权利、义务与责任，物业费与维修基金的使用等政策规定急需修订完善。同时，物业管理活动涉及的开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间职责不清，关系不顺；市、县（区）、街道、社区之间缺乏有效的协调联动机制，权责不匹配，信息不对称，存在该管的不管，想管的管不了，互相推诿扯皮，物业管理“悬空”，业主意见大。

（二）物业服务企业的管理难。2017年初，国家取消物业服务企业资质核准后，企业经工商部门注册即可从事物业服务行业，缺少对专业技术人员，物业管理业绩、建立严格的服务质量、服务收费制度等的硬性要求，降低了行业准入门槛，客观上造成目前物业服务企业运营不规范，从业人员整体素质较低，物业服务水平降低的局面。

（三）思想认识不统一，物业费收取难。全市没有一个小区实现物业费100%交纳，主城区范围内新建住宅小区物业费交费比例相对较高，也只达到80%左右，其它老旧小区交纳比例不足50%。我市最早实施物业管理的华旭小区，每平方只收取0.38元的物业费，且交纳比例低。究其原因：一是物业服务企业思想认识不到位，多数以管理者自居，没有真正意识到企业的服务职能，日常管理就是“扫扫地、看看门、拦拦车、收收费”，服务质量不高，服务水平得不到业主的认可，而“建管不分”的体制，造成物业成为开发商的子公司，存在依附关系，无独立法人资格，缺乏提高服务质量的动力，特别是物业服务企业擅自改变物业管理用房、公共建筑和共同设施的用途，甚至变卖和出租，引起业主强烈不满。二是部分业主只要服务，不履行义务，对物业管理人员无理吵闹、辱骂、刁难、动粗；违建乱搭、车辆乱停、鸡鸭乱养、狗犬横行等问题较为严重；改造后的老旧小区业主对有偿服务充满抵触情绪，缺乏“花钱买服务”的意识，最终形成物业企业服务水平低、业主不满意、不交费的恶性循环。

（四）业委会组建不到位，作用发挥难。全市仅有38个小区成立业主委员会，占比不足10%。临沧主城区166个小区中也只有18个小区成立了业委会，仅占11%。业主普遍缺乏必要的物业管理知识，自治意识不强，大都抱着多一事不如少一事的心态，不愿参与物业管理，缺乏“有能力、有名望、善协调”的组织者，要么不愿进业委会，要么进了业委会也不愿担当、不愿作为，加之主管部门指导不到位，导致业委会组建率低。

三、以法规建设为抓手，切实加强和规范全市物业管理工作

为全面提升全市物业管理工作水平，共同营造和谐文明的居住环境，促进物业管理行业持续健康发展。2019年，市住建将《临沧市物业管理办法》（以下简称“《办法》”）的修订完善作为市住建局年度法治建设工作的重要内容，明确责任领导和责任科室具体负责。目前，该《办法》已经完成起草调研和征求意见阶段，即将提交局党组会研究后，报市政府。

《办法》由总则、监督管理，前期物业管理，业主、业主大会与业主委员会、物业服务企业与物业服务，物业的使用与维护，法律责任和附则8个部分组成。在与上位法衔接的同时，重点针对上位法中未明细的方面以及我市物业管理中的难点热点问题做了细致的规定。

一是明确物业管理的属地管理、业主自治和专业服务相结合的基本原则，确立市、县（区）、乡镇（街道办事处）、社区四级物业管理的机制，建立行业监管部门、乡镇（街道办事处）、业主和业委会、物业服务企业共同参与的物业管理模式。明确各级政府、各部门在物业管理工作中的分工职责，理顺部门职责，建立各部门协同配合的物业管理联席会议制度，从制度上规范和完善了全市的物业管理。

二是构建以信用为核心的物业服务市场监管体制，着重对企业合同履行、运行规范、业主满意、社会影响、遵纪守法等方面进行综合信用评价，结果向社会公示，作为政府采购、选聘企业、评优表彰等的依据之一，督促物业服务企业提高服务和管理水平，强化物业行业的市场化竞争机制，从而促进全市的物业管理服务规范健康发展。

三是强化物业服务企业经营管理。《办法》从前期物业到业主委员成立后的物业管理，明确物业服务企业的职责、义务，规范物业服务企业的经营，规范物业服务企业的收费标准制定和公开机制，确保物业收费公开、透明。定期对物业服务企业的从业人员进行专业技能和相关法律法规的培训，提高从业人员素质，努力造就懂管理、善经营、精业务、守道德的物业管理队伍，提升物业服务和管理水平。

四是明确法律责任，加大惩罚力度。《办法》第七章明确了13种类型的行为在物业管理中属于禁止行为，明确处罚措施。通过明确法律责任，进一步规范物业管理活动，做到有法可依，违法必究。

五是规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益。《办法》第四章明确了业主的权利义务，如业主享受物业服务的同时应当按时缴纳物业管理费用。业主委员会和业主大会的职责和运行规则，通过明确业主大会的筹备、组织、召开和业主委员会委员的职责分工和议事规则等，提高业主大会的组建率和业委会运作规范率，充分发挥业委会的作用，逐步健全业主自我管理、自我约束的管理机制。

该《办法》出台后，将大大规范我市的物业管理行为，提升物业管理水平，多年来物业管理中存在的问题将会得到有效解决。感谢你们对住房和城乡建设工作的关心与支持。

附件：代表建议、批评和意见办理情况反馈表

（联系人： 陈昌鹤，联系电话：0883-2157406）

临沧市住房和城乡建设局

2019年7月31日

附件

代表建议、批评和意见办理情况反馈表