序 言
房地产业是国民经济重要的基础性产业，关系千家万户切身利益，关系人民安居乐业，关系城市经济社会发展全局，关系社会和谐稳定。2023年12月21日至22日，在北京召开的全国住房城乡建设工作会议再次强调：要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，适应房地产市场供求关系发生重大变化新形势，稳定房地产市场，坚持因城施策、一城一策、精准施策，满足刚性和改善性住房需求。要优化房地产政策，持续抓好保交楼保民生保稳定工作，稳妥处置房企风险，重拳整治房地产市场秩序。2024年国务院政府工作报告指出：“适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式。加大保障性住房建设和供给，完善商品房相关基础性制度，满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求”。科学编制住房发展计划，对于推动经济发展取得新成效、民生福祉达到新水平、治理效能得到新提升具有十分重要的意义。为更好的贯彻落实党中央、国务院关于房地产的决策部署，构建房地产发展新模式，防范化解房地产市场风险，推动房地产市场平稳健康发展，更好的融入云南省“3815”战略，结合我市房地产市场发展情况，编制2024年住房发展计划。
一、现状分析
（一）发展现状
“十四五”以来，我市认真贯彻落实党中央、国务院关于房地产行业的决策部署，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，不断推进房地产市场健康发展。
一是房地产业对全市经济发展贡献明显。2021年至2023年我市房地产增加值111.15亿元，占全市GDP总量2961.07亿元的3.75%。2021年至2023年，全市完成房地产开发投资184.44亿元,完成新建商品房销售商品房销售272.76万平方米。2021年至2023年，全市完成二手房交易104.91万平方米，销售额432.9275亿元，二手房交易市场活跃。
二是优质企业培育初见成效。目前，我市共有开展经营活动的房地产企业124家，其中，二级资质123家，三级资质1家,在库房地产项目102个，在建房地产项目54个，计划总投资217.98亿元，剩余投资53.31亿元。全市共有物业服务企业142家。
三是房地产转型升级有序推进。从普通商品房向高品质商品房转变方面。2021年以来，全市商品房开发品质不断提升，高品质住宅示范小区、中高端地产约占比逐年增加，新建住宅小区物业管理覆盖率100%，住宅小区物业管理规范化、智慧化水平不断提高；从普通房地产向康养房地产转变方面。目前，全市已谋划8个具备一定用地规模、建设规模和投资规模的康养文旅房地产项目，总投资约114.5亿元；从内向型房地产向外向型房地产转变方面。2021年至2023年底，全市外地人购房占比约为24.02%（市外省内9.05%，省外14.52%）；从“第三代住房”向“第四代住房”转变方面。目前，我市已成功打造了临翔区海棠佳苑二期、金玉旗缘项目，凤庆县滇红凤锦项目等一批融入了第四代住房、海绵城市建设理念的商品房住宅小区。
四是房地产利好政策有效落实。住房公积金支持作用凸显，截至2023年底，全市缴存人数138863人，缴存余额108.15亿元，发放贷款人数24369人，贷款余额78.67亿元。税收减免政策落地见效。金融支持住房贷款政策有效实施，落实认房不认贷的住房信贷政策，执行个人住房贷款下限利率政策和存量首套住房贷款下限利率政策。截至2023年底，全市房地产贷款余额78.8亿元，同比增速-3.75%，不良贷款余额0.58亿元，房地产不良贷款率0.73%。
五是保障性租赁住房稳步推进。截至2023年底，省级下达我市2022年保障性租赁住房指标6058套，总投资27.65亿元，项目已100%开工建设，累计完成投资4.07亿元；省级下达我市2023年保障性租赁住房指标12806套（新建6083套，改造6723套），总投资31.23亿元，已开工7232套，累计完成投资2.97亿元。2022年至2023年底，累计发放公共租赁住房租赁补贴1538.522万元。
六是城市更新和存量住房改造成效明显。坚持历史文化保护、公园城市建设、连片改造等理念，通过试点带动和党建带动等方式，“一城一策”，全力推进城市更新和存量住房改造。2021年至2023年，全市累计启动实施城镇老旧小区改造28640户，完成投资13.57亿元。全市累计启动实施城镇棚户区改造30079户，完成投资24.4亿元。
七是住宅小区管理水平不断提升。截至2023年底，全市共有住宅小区770个，物委会（业委会）实现全覆盖，其中292个新建住宅小区有专业物业服务企业小区208个，覆盖率71.23%；478个老旧住宅小区有专业物业服务企业小区22个，覆盖率4.6%。统筹推进智慧安防小区，通过人防、物防、技防，不断提升小区管理水平，提升小区业主的获得感和幸福感，全市共有402个智慧安防小区。
八是信息化建设取得实效。集商品房预售资金监管、住宅专项维修资金监管、新建商品房网签备案管理、存量房网上签约备案管理、商品房预售许可审批、房地产市场监测、租赁市场监管等功能的临沧市房产交易综合服务平台于2021年7月上线运行，信息化水平显著提升。
（二）发展机遇
一是新型城镇化不断推进。截至2023年底，全市公共租赁住房在库轮候达1万余户，按每户50平方米计算，仅保障性租赁刚性住房需求达50万平方米，全市现阶段刚性住房需求仍有较大空间。从长远来看，2023年我市常住人口城镇化率为37.52%，按人均42平方米计算，当全市城镇化率达到全省2023年52.92%的平均水平时，新增城镇人口33.91万人，可释放住房需求约1424万平方米；全市城镇化率达到全国2023年66.16%的平均水平时，新增城镇人口63.07万人，可释放住房需求约1214万平方米。从近期看，2023年底，我市常住人口城镇化率为37.52%，按我市当前城镇人口人均住房面积为24.63平方米/人计算，2023年释放了57.4万平方米住房需求，到2024年城镇化率达到40%时，将释放134.5万平方米住房需求，到2025年达到41.5%时，将释放81.3万平方米住房需求。综上，全市未来刚性住房和改善性住房需求仍有较大发展空间
二是交通条件不断改善。2020年大临铁路开通，我市作为中缅海公铁联运新通道的重要门户，环太平洋经济圈的重要节点，经济发展将日益加快，来临定居、旅游、投资的群体将日益增多，为我市房地产市场发展注入了新的动力。
三是教育优势突出。近年来，临沧教育水平稳步提升，特别是2023年取得了历史性突破，高考全省前50名有20名在临沧市一中，占比全省第一。未来来临沧就读的学生将持续增加，为我市房地产销售带来了新的机遇。
四是社会环境稳定。随着新冠疫情消除，全国各行各业逐步放开，经济开始复苏，近期国家和省级支持房地产政策暖风频吹，支持刚性住房需求和改善性住房需求，为房地产市场的企稳回升提供了市场环境和政策环境。
五是金融支持力度不断加大。2022年11月，人民银行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》出台16条措施支持房地产市场平稳健康发展；2023年住房城乡建设部 金融监管总局发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，进一步表明房地产金融政策逐步由限制转为支持。2024年3至4月，我市4个在建房地产项目分2批次纳入城市房地产融资协调机制白名单，共获项目开发贷款授信额度5.45亿元。
六是国家大力支持保障性租赁住房。为有效解决新市民、青年人的住房困难问题，国务院办公厅印发了《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，国家给予了土地、财税、金融等政策支持，
不断扩大保障性租赁住房供给，缓解住房租赁市场结构性供给不足，推动建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房保障体系推进以人为核心的新型城镇化，促进实现人民群众住有所居。
（三）风险挑战
一是商品房销售低迷。现阶段，广大市民对购买商品房持谨慎态度，部分刚性住房和改善性住房需求未能得到有效释放。2021年至2023年，新建商品房销售乏力。
二是投资开发动力不足。受上一轮房地产宏观调控政策影响和疫情冲击，房地产开发企业资金问题突出，对市场信心不足，拿地意愿不强，开发意愿下降。
三是项目融资困难。虽然上级信贷政策暖风频吹，但由于我市房企综合实力不强，难以达到银行的入门条件，获取融资贷款支持较为困难。
二、工作目标
（一）指导思想
坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻落实党的二十大精神，以推动高质量发展为主题，满足刚性和改善性住房需求为重点，加快完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度着力构建房地产发展新模式，推动房地产转型升级，努力让人民群众住上绿色、低碳、智能、安全的好房子。
（二）工作原则
一是坚持以人民为中心。以全市广大人民根本利益作为临沧市房地产市场发展的出发点和落脚点，突出住房的民生属性，着力满足城镇居民刚性住房需求和合理的改善需求，推进我市房地产市场平稳健康发展和转型升级。
二是坚持新发展理念。秉承房屋全生命周期绿色发展理念，推动绿色发展方式和生活方式，着力提升住房建设品质，创新住房消费模式，促进住房市场转型升级，推动住房开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展。
三是坚持系统观念。加强前瞻性思考、全局性谋划、区域联动，统筹房地产调控；统筹生产、生活、生态三大布局，加强与国土空间规划有机衔接，科学合理确定住宅用地规模与空间布局，科学制定年度供地计划，做到“以房定地”。
四是坚持因城施策。聚焦“凤云临双”和“永镇耿沧”城市带建设的区域发展新格局，充分考虑各县（区）社会经济发展水平、人口流向和住房需求变化、住房供求关系等因素，引导各地因地制宜、因城施策解决城镇住房发展方面的突出矛盾和问题，做到“以人定房”。充分发挥房地产市场融资协调机制作用，摸清全市房地产项目的融资需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，做到“以房定钱”。
（三）主要任务
根据临沧房地产市场实际情况和全市住房需求，明确年度各类住房及用地供应规模、结构和区位，测算房地产项目合理融资需求；明确保障性住房供应套数和住房保障轮候时间持续推进房地产市场平稳健康发展。
一是稳步推进商品房建设项目。以需求为指引，项目为抓手，科学确定商品房供应量。2024年计划实施房地产项目49个，项目总投资155.74亿元，计划完成投资31.82亿元，计划建设住房19312套。其中，新建项目20个，2024年计划完成投资12.3亿元；续建项目29个，2024年计划完成投资19.52亿元。年内计划建成住房10000套。
二是有序推进保障性租赁住房建设。结合国民经济发展规划、住房发展规划和新型城镇化发展规划，按照“十四五”建设保障性租赁住房目标任务持续推进2022年、2023年已实施项目39个、18864套，项目计划总投资58.77亿元，2024年计划完成投资15.65亿元；2024年实施项目14个、1841套，项目计划总投资5.77亿元，2024年计划完成投资2.78亿元。
三是加快谋划文旅房地产。以“旅居临沧”为指引，突出临沧独特山水人文环境，组织实施一批生态特点突出、民族特色鲜明的康养文旅地产项目，推动康养文旅与房地产融合发展。2024至2025年，全市计划实施康养文旅房地产项目8个、计划总投资114.5亿元，2024年计划完成投资0.5亿元。
四是优化土地供应计划。强化房地联动，以需求确定商品房供应量，以商品房建设规模定土地供应量。2024年全市计划供应商品房开发建设用地38宗813.1671亩，保障性租赁住房用地5宗209.384亩。
三、重点措施
（一）强化要素保障
建立由市人民政府分管领导为召集人的“人、房、地、钱”要素联动机制，科学合理配置要素资源，以市场需求决定住房供应，以人定房，以房定地，以房定钱。市级各有关部门要强化联动，摸清人口、住房需求、融资需求等底数，结合全市商品房去库化周期等，科学合理制定商品房开发用地供应计划，确保商品房供需平衡、价格合理平稳，防止市场大起大落。
（二）落实房地产金融政策
充分发挥城市房地产融资协调机制作用，及时研判我市房地产市场形势和房地产融资需求，强化统筹谋划，细化政策措施，搭建政银企沟通平台，推动房地产开发企业和金融机构精准对接，用好金融支持房地产市场十六条措施以及近期明确的经营性物业贷款可用于偿还存量房地产领域相关贷款政策，精准有力支持合理融资需求，加大金融支持房地产力度。
（三）落实住房公积金贷款政策
积极支持缴存或户籍在临沧的职工办理在临购买首套普通住房和第二套改善型住房的公积金贷款业务，积极推行办理住房公积金组合贷款和“商转公”贷款业务。支持缴存职工在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房提取住房公积金；支持无房职工提取住房公积金支付房租；提高住房公积金个人住房贷款最高额度；使用商业银行个人住房贷款购建刚需或改善性自住住房，未申请一次性提取过住房公积金的，可执行按年偿还住房贷款本息提取政策；提高二孩以上家庭租房提取及贷款额度。
（四）提升商品房开发品质
坚持规划引领，统筹兼顾，不断优化商品房户型设计品质，推进住房迭代升级，提升，全面融入“海绵城市”“绿美社区”建设理念，充分利用全市教育资源、旅游资源、康养资源、文物资源、茶产业资源等优势，打造绿色、低碳、智能、安全好房子，不断提升房地产项目整体品质，确保不同面积、不同价位都有不同的高品质住房。推动全市房地产从普通商品房向高品质商品房转变、从普通房地产向康养房地产转变、从内向型房地产向外向型房地产转变、从“第三代住房”向“第四代住房”转变，把临沧房地产建成美丽地产。
（五）大力发展保障性租赁住房
一是以更好满足新市民、青年人的住房需求为出发点，聚焦需求和供给两端，引导多主体投资、多渠道供给，坚持“谁投资、谁所有”，采取新建、改建的方式，利用存量闲置土地和闲置房屋建设和改造，切实增加保障性租赁住房供给。二是落实国家和省对保障性租赁住房在土地供应、税费减免、金融支持等方面优惠政策。按照相关政策规定，及时出台实施土地、财政、税收、金融等支持保障性租赁住房的管理办法，使保障制度更加规范、系统。建立保障性租赁住房的审批绿色通道，加快项目审批进度，扩大有效供给，多方满足需求。对纳入本规划的保障性租赁住房项目，简化审批核准程序，优先保障规划选址、土地供应和融资安排。
（六）大力发展住房租赁市场
鼓励企业和个人成立住房租赁经营机构，开展住房租赁专业化、规模化经营。通过土地、信贷、税收等政策优化，鼓励有实力的机构投资租赁住房建设；对于存量较大的项目，鼓励房地产开发企业与住房租赁企业合作，出租待售商品住房，鼓励房地产开发企业采用“先租后售”等方式营销。积极探索共有产权房和利用集体建设用地建设租赁住房模式，逐步建立完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房体系。
（七）持续提升物业服务水平
持续推动物业服务的智能化、物业设施设备管理智能化、车辆管理智能化、安全管理智能化。建立集物业管理、政务服务、公共服务和生活服务应用为一体的房地产物业综合服务平台，补齐物业服务短板，推动物业服务线上线下融合发展，满足居民多样化多层次生活服务需求，为业主提供质价相符的服务。
（八）加快完善基础配套设施
改变传统点状开发建设方式，坚持系统化理念，统筹推进片区综合开发，打造“十五分钟”生活圈，加快完善房地产项目周边的交通、教育、医疗、养老服务、社区服务等公共配套设施建设，做到与房地产项目同步设计、同步建设、同步交付。将在建和新开工房地产项目相关联的城市基础设施配套建设项目，纳入重点项目优先安排建设，联动推进嵌入式公共服务设施建设，深化绿美社区建设，打造一批安全健康、设施完善、管理有序的完整社区样板，不断补齐社区服务设施短板，全力改善人居环境，努力做到居民有需求、社区有服务。
（九）加大招商力度
在招商引资上发力，为房地产市场发展注入新动力。一是主动融入全市产业发展布局和招商引资工作，以市场需求为引领，以资源换产业，立足临沧资源禀赋和区位优势，突出城中村改造，孵化包装一批品质优、市场前景好的房地产项目，建立房地产招商引资市场化项目库。二是坚持走出去与引进来相结合，以项目库为指引，采取外出推介或来临洽谈等方式加强项目推介。三是建立在谈项目、签约项目推进机制，通过“一对一”服务重点项目，着力解决项目履约落地和推进困难问题，保障项目落地实施。
（十）大力促进销售
在商品房销售上下足绣花功夫，多措并举，促进商品房销售，为房地产市场注入强心剂。一是加快拓宽外向市场，支持房地产开发项目“引进来、走出去”，突出临沧区位、生态、气候、中医药、教育等优势，精准开展商品房对外营销，面向市外、省外购房群体开展系列宣传推介活动，多形式、多渠道加强临沧城市品牌宣传，提升市外人员购房占比。二是培育壮大内向市场，持续抓好中央、省、市关于促进房地产市场平稳健康发展的政策措施宣传，2024年5月底举办全市房地产展示交易会和房地产优惠政策宣贯会，进一步提振市场信心，释放购房需求。积极鼓励和引导房地产企业针对刚性、改善性和旅居等不同住房需求，合法合规开展商品房团购活动，对机关单位、国有企事业单位、大专院校、驻临军警等购房群体，予以购房优惠。
（十一）强化行业监管
严格行业监管，塑造风清气正的房地产行业发展环境。一是进一步加强商品房预售资金信息化建设，认真落实预售资金监管制度，严格执行商品房预售资金监管三方协议，严防资金抽逃、挪用等行为，严格履行资金拨付审批手续，确保预售资金专项用于项目建设。二是加强对房地产开发企业、商品房销售代理机构、房地产经纪机构、住房租赁企业监管，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务等领域扰乱房地产市场秩序的突出问题，加大联合整治执法力度，持续整治和规范房地产市场秩序，营造主体诚信、行为规范、监管有力的市场环境。三是加强房地产遗留问题化解，持续推进不动产登记历史遗留问题化解工作，分类处置、对症施策，解决不动产“办证难”问题。全面推广“交房即交证”改革，实现住权、产权同步。
（十二）探索现房销售模式
以项目试点为抓手，先立后破，探索推行销售模式转变。一是在资质审批环节加强对企业注册资本、经营场所、专业人员、年限要求、工程量和质量、管理制度等申请条件的审查，并将企业社会信用信息纳入必要审查条件，筛选有实力有信誉的房企建立现房销售模式。第二是加快建立完善现房销售质量监管体系。确保现售商品房按要求取得土地使用权、建设工程规划许可证、施工许可证，并完成供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施建设，完成项目竣工验收备案。三是探索建立新建商品房现房销售备案制度。完成现房销售备案后，房地产开发企业应在10日内一次性公开销售全部房源，严格执行明码标价、一房一价，并在售楼场所公示新建商品房现售备案证明文件。
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